Renta a largo plazo vs renta vacacional: ¿qué deja más aquí?
Una comparación en pesos para un departamento de dos recámaras en Puerto Escondido: huéspedes por noche, un inquilino anual o ambos. Lo que deja cada modelo tras comisiones, limpieza, luz, meses vacíos e impuestos.
Tarde o temprano todo propietario se hace la misma pregunta: renta a largo plazo vs renta vacacional en Puerto Escondido, ¿cuál deja más dinero de verdad? Las tarifas por noche se ven espectaculares en un calendario de diciembre y un contrato anual parece aburrido, pero el ingreso bruto es el número equivocado para comparar. Esta guía pone un departamento de dos recámaras a trabajar con tres estrategias (solo estancias cortas, un inquilino anual y una mezcla de ambas) y sigue cada peso por comisiones, limpieza, luz, meses vacíos e impuestos, para que veas dónde está la diferencia real y hagas las mismas cuentas con tu propiedad.
La respuesta corta
La renta vacacional factura mucho más; la diferencia neta es bastante menor que la bruta. En nuestro modelo, los huéspedes por noche generan casi el doble de ingresos que un inquilino anual, pero después de gastos dejan alrededor de 60% más, y si pagas un administrador esa ventaja baja a cerca de 10%. Un calendario mixto, estancias cortas de noviembre a abril y un inquilino mensual en temporada de lluvias, queda a unos cuantos miles de pesos del resultado vacacional completo con cerca de 40% menos cambios de huésped.
Cuál gana en tu caso depende de tres cosas: cuántas noches al año puedes vender de forma realista, si estás en el puerto para coordinar las salidas y llegadas, y cuánto riesgo aceptas de un inquilino que deja de pagar. El resto de la guía le pone números a cada una.
Un depa de dos recámaras, tres estrategias
Las cifras son una ilustración, no un pronóstico. Usan valores intermedios de nuestras propias guías: tarifas por noche y ocupación de la guía completa del propietario (temporada alta con 75–95% de ocupación, baja con 35–55%) y rentas mensuales de la tabla de precios de nuestra página de rentas a largo plazo, donde un depa amueblado de dos recámaras en La Punta va de 18,000 a 32,000 MXN al mes. Dólares a un redondo de 18 MXN.
- Renta vacacional: de diciembre a marzo a 2,800 MXN la noche y 80% de ocupación; abril a junio más noviembre a 1,900 MXN y 55%; julio a octubre a 1,500 MXN y 40%. Son 213 noches vendidas. Suponemos 15% en comisiones de reserva, estancias promedio de 4 noches, 500 MXN por limpieza, 2,000 MXN al mes de luz a cargo del dueño y 3,000 MXN al mes de internet, agua, gas y amenidades.
- Largo plazo: un inquilino anual a 22,000 MXN al mes, un mes vacío al año entre inquilinos, una comisión de un mes de renta para el agente que lo consigue, la luz a cargo del inquilino y el agua e internet a cargo del dueño, 1,500 MXN al mes.
- Mixto: el calendario vacacional de noviembre a abril y luego un inquilino mensual a 17,000 MXN de mayo a octubre, con uno de esos seis meses vacío.
| Por año | Solo vacacional | Inquilino anual | Mixto |
|---|---|---|---|
| Ingreso bruto | 472,400 MXN (~$26,240 USD) | 242,000 MXN (~$13,440 USD) | 419,300 MXN (~$23,290 USD) |
| Comisiones de reserva (15%) | −70,900 | 0 | −50,100 |
| Limpieza entre huéspedes | −26,500 (53 cambios) | 0 | −16,500 (33 cambios) |
| Luz (CFE) | −24,000 | la paga el inquilino | −12,000 |
| Internet, agua, gas, amenidades | −36,000 | −18,000 | −27,000 |
| Comisión del agente y limpieza de entrega | 0 | −25,000 | 0 |
| Neto antes de ISR | 315,000 MXN (~$17,500 USD) | 199,000 MXN (~$11,060 USD) | 313,700 MXN (~$17,430 USD) |
| Neto si un administrador cobra 20% del bruto vacacional | 220,500 MXN | 199,000 MXN | 246,800 MXN |
Tres lecturas. Primero, sin administrador gana la renta vacacional, por unos 116,000 MXN al año en este ejemplo. Segundo, un administrador cambia el orden: con 20% del bruto, la ventaja vacacional sobre el inquilino baja a unos 21,500 MXN y el modelo mixto queda arriba. Tercero, el mixto gana casi lo mismo que el vacacional completo porque las noches de lluvias que cede eran las más baratas y vacías del año.
Por dónde se va el dinero de la renta vacacional
El ingreso por noche hace mucho ruido; los gastos que lo acompañan son silenciosos y constantes.
Comisiones, limpieza y el recibo de luz
Las plataformas se quedan con una parte de cada reserva, y nuestra página de largo plazo calcula entre 15 y 30% de comisiones metidas en los precios. Cada salida implica una limpieza (350–600 MXN por cambio en el puerto), blancos limpios y reponer básicos. Y con estancias cortas el recibo de la CFE es tuyo: los huéspedes prenden el aire acondicionado toda la tarde y la tarifa escalonada se dispara cuando la casa rebasa el límite subsidiado. Nuestra guía de largo plazo señala que el aire diario puede llevar un recibo mensual a más de 100 USD por sí solo.
Tu tiempo o la comisión de un administrador
La guía del propietario calcula de 5 a 10 horas a la semana de autogestión en temporada alta, y una administración profesional de 15 a 25% del bruto. Esa línea decide casi todas las comparaciones. Si vives en Puerto Escondido y te gusta recibir huéspedes, la renta vacacional premia el esfuerzo. Si administras desde fuera, la comparación honesta es la última fila de la tabla, no la de arriba.
Lo que cuesta de verdad un inquilino a largo plazo
Un inquilino elimina casi todos los gastos de operación, pero suma dos riesgos que nunca aparecen en un calendario por noche.
Meses vacíos y conseguir al siguiente inquilino
Un mes vacío es 8% de la renta del año, y un contrato que termina en mayo puede dejar la casa sola en los meses más flojos. Los agentes suelen cobrar alrededor de un mes de renta por colocar a un inquilino. Lo normal aquí es un mes de depósito en garantía más el primer mes por adelantado, devuelto dentro de los 30 días posteriores a la salida, así que el depósito te cubre daños, no un hueco largo.
El riesgo del inquilino y el contrato
El riesgo grande es un inquilino que deja de pagar. Recuperar un inmueble en México pasa por un juicio y puede tardar meses; por eso muchos propietarios piden un aval o una póliza jurídica en los contratos anuales. Sea cual sea el plazo, ponlo en un contrato de arrendamiento por escrito: renta y moneda, fechas de pago, condiciones del depósito y quién paga cada servicio. Nuestra guía sobre contratos de renta a largo plazo en Puerto Escondido repasa las cláusulas que esperan los inquilinos. Las rentas anuales en pesos suelen subir al renovar en línea con la inflación, alrededor de 4–5%, así que una renta fija se queda atrás frente a una tarifa por noche que puedes ajustar cada temporada.
Los impuestos cambian la diferencia
La tabla se detiene antes del ISR porque los dos modelos tributan distinto. Esto es orientación, no asesoría fiscal; confirma las reglas vigentes con un contador y en el SAT.
La renta vacacional tributa como hospedaje
Las estancias amuebladas por noche cuentan como hospedaje y causan 16% de IVA. Con RFC registrado, las plataformas retienen 4% de ISR y 8% de IVA; sin RFC, 20% de ISR y el 16% completo de IVA. La retención solo puede ser pago definitivo si tus ingresos por plataformas del año anterior no pasaron de 300,000 MXN, y nuestro ejemplo vacacional factura 472,400 MXN, así que tendría que declarar con deducciones. Los detalles están en nuestra guía de RFC, ISR e IVA para propietarios que rentan.
El largo plazo va por arrendamiento
Un contrato anual con alguien que vive en la casa tributa en el régimen de arrendamiento, donde puedes deducir gastos reales o una deducción ciega de 35% del ingreso. Solo la casa habitación que se renta sin amueblar está exenta de IVA; una renta amueblada en general no lo está, así que pregúntale a tu contador antes de decidir si dejas los muebles. Los propietarios no residentes tributan de otra forma (en general 25% de la renta bruta sin deducciones), lo que puede hacer más atractivo el flujo sencillo de un inquilino.
Qué modelo le queda a tu propiedad
Los números apuntan a varios patrones, no a un solo ganador.
- Cerca de la playa, buenas fotos y vives aquí: renta vacacional, al menos de noviembre a abril. Las propiedades en La Punta y cerca de las playas son las que más noches venden.
- Administras desde el extranjero: compara la fila del administrador, no el bruto. Si te cobraría 20–25%, el modelo mixto o un contrato anual suelen igualarlo con mucho menos riesgo.
- Casa familiar en una colonia residencial tranquila: Rinconada y colonias parecidas funcionan bien para inquilinos mensuales: familias y nómadas digitales de estancia larga buscan justo eso.
- Necesitas un flujo predecible: contrato anual con aval, con precio según los rangos de nuestros precios de renta por zona.
La regla rápida del punto de equilibrio: en nuestro ejemplo, la renta vacacional necesita unas 147 noches vendidas al año (alrededor de 40% de ocupación) solo para igualar al inquilino. Con un administrador al 20%, sube a unas 197 noches (54%). Si dudas que puedas vender tantas, gana el inquilino. Revisa cuánto cobran casas parecidas en nuestra página de alojamientos antes de meter tus propias cifras.
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Preguntas frecuentes
¿La renta vacacional deja más que la renta a largo plazo en Puerto Escondido?
Casi siempre en bruto y muchas veces en neto, pero la diferencia es menor de lo que parece. En nuestro ejemplo de dos recámaras, la renta vacacional factura 472,400 MXN contra 242,000 MXN de un inquilino anual, y deja unos 315,000 MXN contra 199,000 MXN antes de ISR. Con un administrador al 20%, el neto vacacional baja a unos 220,500 MXN.
¿Cuántas noches tengo que vender para superar a un inquilino?
En nuestro ejemplo, unas 147 noches al año (alrededor de 40% de ocupación) si lo administras tú, y unas 197 noches (54%) si un administrador cobra 20% del bruto. Recalcula con tus tarifas, tu costo de limpieza y tus servicios.
¿Conviene mezclar renta vacacional e inquilinos mensuales?
Muchas veces sí. Rentar por noche de noviembre a abril y a un inquilino mensual de mayo a octubre quedó a 1,300 MXN del ingreso vacacional completo en nuestro modelo, con 33 cambios de huésped en lugar de 53, y superó al vacacional completo al sumar la comisión de un administrador.
¿Quién paga la luz con un inquilino a largo plazo?
Normalmente el inquilino. El agua y el internet suelen ir incluidos en la renta; la luz casi nunca. Déjalo por escrito en el contrato, incluido cómo se mide y se paga el recibo.
¿Las rentas a largo plazo pagan IVA en México?
Rentar sin amueblar una casa que alguien usa como vivienda está exento de IVA. Las rentas amuebladas y el hospedaje por noche en general causan 16% de IVA. Confirma tu caso con un contador antes de firmar un contrato o publicar por noche.
Puerto Escondido
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Autor
Francés, vive en Puerto Escondido desde hace 7 años. Fundador de Puerto Escondido Tours & Travel y cofundador de Real Estate Puerto Escondido.
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