RFC, ISR e IVA: guía sencilla de impuestos para rentar en Airbnb en México

Casi todos los propietarios en Puerto Escondido conocen al SAT de la misma forma: llega el primer pago de Airbnb y falta una tercera parte. Los impuestos por rentar en Airbnb en México se reducen a tres siglas, el RFC, el ISR y el IVA, y cuando entiendes cómo encajan, el sistema es mucho menos hostil de lo que sugiere ese primer depósito. Esta guía explica cada uno en lenguaje claro, muestra cuánto retienen las plataformas con y sin RFC, y ordena las decisiones que tú (y tu contador) deben tomar antes de publicar tu propiedad. Es una orientación general, no asesoría fiscal: las tasas y los límites los fijan la Ley del ISR y la Ley del IVA y se revisan cada año, así que confirma las cifras vigentes con un contador antes de declarar.

RFC, ISR e IVA en un minuto

Antes de hablar de regímenes, formatos o fechas, conviene saber qué hace cada sigla.

RFC: tu identificación fiscal

El Registro Federal de Contribuyentes es la clave que te asigna el SAT (Servicio de Administración Tributaria). Es lo que te piden las plataformas en su configuración fiscal, lo que aparece en cada factura (CFDI) y lo que decide si te retienen a la tasa baja o a la tasa de castigo.

ISR: el impuesto sobre la renta

El Impuesto Sobre la Renta grava lo que ganas por rentar. En estancias cortas reservadas por plataforma se cobra casi todo en la fuente: la plataforma se queda con un porcentaje de cada pago y lo entera al SAT a tu nombre.

IVA: el impuesto al valor agregado

El IVA es del 16%. Aquí está el detalle que muchos propietarios no conocen: rentar una casa habitación sin amueblar está exento de IVA, pero las estancias cortas amuebladas se consideran hospedaje, y el hospedaje paga 16% de IVA. Una renta vacacional por noche en La Punta o Rinconada es hospedaje.

Cómo sacar tu RFC como propietario

Darte de alta es la decisión que más pesa en tu ingreso, así que va primero: antes de las fotos del anuncio y antes de la primera reservación.

Mexicanos y extranjeros residentes

Si tienes CURP (todos los mexicanos la tienen, y también los extranjeros con residencia temporal o permanente), puedes inscribirte en línea en el portal del SAT o en una oficina del SAT con cita. Para rentar también te conviene tramitar la e.firma, que exige cita presencial con identificación y comprobante de domicilio. Ya inscrito, descarga tu Constancia de Situación Fiscal: las plataformas y tu contador te la van a pedir.

Propietarios extranjeros que viven fuera de México

Los no residentes con propiedad en México tributan en otra parte de la ley (Título V de la Ley del ISR). Sobre las rentas de inmuebles en México, la regla general es 25% sobre el ingreso bruto sin deducciones, o 35% sobre la utilidad si designan un representante legal en el país. Inscribirse sin CURP es menos sencillo y los requisitos cambian, así que en este caso contratar a un contador local antes de publicar no es opcional.

Cuánto retienen Airbnb, Vrbo y Booking.com

Desde 2020, las plataformas que intermedian hospedaje en México deben retener ISR e IVA a los anfitriones a quienes pagan. Las tasas para hospedaje que fijan el artículo 113-A de la Ley del ISR y el 18-J de la Ley del IVA, que puedes consultar en el texto oficial de la Ley del ISR, son:

De esa tabla salen dos lecturas. Primero, la diferencia es de 4,800 MXN (~$260 USD) en un solo mes modesto, más de lo que muchos contadores cobran por varios meses de declaraciones. Segundo, el 12% con RFC no siempre es el final: según tu régimen, la otra mitad del IVA y cualquier ISR adicional se pagan en tu declaración mensual o anual. Si ese IVA sale de tu tarifa por noche o se le suma al huésped depende de cómo tengas configurado el precio del anuncio, así que revisa la configuración fiscal de tu plataforma en lugar de suponerlo.

Cada mes la plataforma te envía un comprobante de retenciones (CFDI de retenciones). Guárdalos todos: son la prueba de que el impuesto ya se pagó y tu contador los acredita en tus declaraciones.

Cómo eliges tributar

Tener RFC es el primer paso. El segundo es el régimen en el que te inscribes, y esa decisión se toma con un contador que conozca tu situación completa. Estas son las opciones que suelen salir en la plática con los propietarios de Puerto Escondido:

El régimen de plataformas y el pago definitivo

Las personas físicas que cobran por plataformas digitales se inscriben en el régimen de actividades empresariales con ingresos a través de plataformas tecnológicas. Si tus ingresos por plataformas del año anterior no pasaron de 300,000 MXN (unos $16,200 USD), puedes optar por que la retención de la plataforma sea un pago definitivo. En la práctica, el 4% de ISR y el IVA retenido cierran el tema de ese ingreso: no hay deducciones, pero tampoco casi papeleo. Para un departamento chico que se renta parte del año, suele ser el camino más simple.

Arriba del límite, las deducciones importan

Por encima de 300,000 MXN, o si decides no tomar esa opción, la retención cuenta como pago provisional y presentas declaraciones donde puedes deducir gastos reales: limpieza, mantenimiento, luz, agua, internet, comisiones de la plataforma, el predial y la depreciación de la construcción y los muebles. Una villa con alberca, personal y gastos altos muchas veces paga menos así, siempre que cada gasto tenga factura a tu RFC. Algunos propietarios también califican para el RESICO, el régimen simplificado con tasas bajas sobre el ingreso para personas físicas con menos de 3.5 millones de pesos al año; si te conviene según la mezcla de tus ingresos es pregunta para tu contador.

La renta por año es otra cosa

Si rentas sin amueblar por año a alguien que vive ahí, estás en el régimen de arrendamiento: la renta está exenta de IVA y puedes deducir gastos reales o un 35% fijo del ingreso (la deducción ciega). Muchos propietarios combinan los dos modelos en el año, estancias cortas en temporada alta e inquilinos por mes en lluvias, y esa es otra razón para asesorarte antes. En nuestra sección de rentas a largo plazo ves cómo se mueve ese mercado en el puerto.

Reservas directas, facturas y el calendario de declaraciones

Los huéspedes que repiten y te reservan directo por transferencia son buen negocio, pero sobre ese dinero no hay retención de ninguna plataforma, así que el impuesto corre por tu cuenta. En el régimen de plataformas, el ingreso que cobras directo por lo general se paga tú mismo a más tardar el día 17 del mes siguiente, a la misma tasa que habría aplicado la plataforma. Los huéspedes, sobre todo empresas que hospedan a su personal, pueden pedirte factura: la emites en el portal del SAT o con el sistema de tu contador, con el IVA desglosado.

El calendario con el que viven la mayoría de los propietarios:

• Cada mes, a más tardar el 17: la declaración del mes anterior, cuando tu régimen la exige (la presenta tu contador).
• Cada mes: descargar el comprobante de retenciones de la plataforma y las facturas de tus gastos.
• Abril: la declaración anual de personas físicas, donde se concilian retenciones, pagos provisionales y deducciones.
• A principios de año: el predial municipal, aparte de los impuestos federales.

Un contador local cobra por lo general entre 1,500 y 3,000 MXN al mes (aproximadamente $80 a $160 USD) por este trabajo, según el volumen. Nuestra guía completa del propietario cubre el resto de la preparación, de los precios a la administración.

El impuesto estatal al hospedaje y los costos locales

Además del ISR y el IVA federales, el estado de Oaxaca cobra su propio impuesto sobre la prestación de servicios de hospedaje. Algunas plataformas lo cobran al huésped de forma automática y otras no, y la regla puede cambiar, así que revisa la página de impuestos de tu plataforma para Oaxaca y pregúntale a tu contador si te toca pagarlo tú en las reservas directas. Súmale el predial municipal y tienes la lista completa de impuestos que tocan a una propiedad en renta aquí.

La ubicación también cambia las cifras sobre las que pagas. Una casa de dos recámaras cerca de la playa en La Punta se renta más noches que una parecida en las orillas del pueblo, lo que puede llevarte antes arriba de los 300,000 MXN; una casa familiar en Rinconada puede funcionar mejor con inquilinos por mes en temporada baja. Nuestro análisis de precios de renta por zona te ayuda a estimar tu ingreso anual antes de elegir régimen, y en los alojamientos disponibles ves cuánto cobran propiedades comparables.

Preguntas frecuentes