RFC, ISR et IVA : le guide clair des impôts sur la location saisonnière au Mexique

La plupart des propriétaires de Puerto Escondido découvrent le fisc mexicain de la même façon : le premier virement Airbnb arrive et il en manque un tiers. Les impôts sur la location saisonnière au Mexique tiennent en trois sigles, le RFC, l’ISR et l’IVA, et une fois que l’on comprend comment ils s’articulent, le système est bien moins hostile que ce premier virement le laisse croire. Ce guide explique chacun en langage clair, montre ce que les plateformes retiennent avec et sans numéro fiscal, et ordonne les décisions à prendre avec votre comptable avant de mettre votre bien en ligne. Il s’agit d’une orientation générale, pas d’un conseil fiscal : les taux et les seuils sont fixés par la Ley del ISR et la Ley del IVA et révisés chaque année, faites donc confirmer les chiffres en vigueur par un contador avant de déclarer.

RFC, ISR et IVA en une minute

Avant de parler de régimes, de formulaires ou d’échéances, il faut savoir à quoi sert chaque sigle.

Le RFC : votre numéro fiscal mexicain

Le Registro Federal de Contribuyentes est le numéro de contribuable attribué par le SAT (Servicio de Administración Tributaria), l’administration fiscale mexicaine. C’est lui que les plateformes demandent dans leurs paramètres fiscaux, lui qui figure sur chaque facture (factura ou CFDI), et lui qui détermine si l’on vous retient au taux réduit ou au taux punitif.

L’ISR : l’impôt sur le revenu

L’Impuesto Sobre la Renta frappe vos revenus locatifs. Pour les séjours courts réservés via une plateforme, il est en grande partie prélevé à la source : la plateforme garde un pourcentage de chaque versement et le reverse au SAT en votre nom.

L’IVA : la TVA mexicaine

L’Impuesto al Valor Agregado est de 16 %. Voici le point que beaucoup de propriétaires ignorent : louer un logement non meublé à usage d’habitation est exonéré d’IVA, mais les séjours courts meublés relèvent de l’hébergement, et l’hébergement paie 16 % d’IVA. Une location à la nuit à La Punta ou à Rinconada, c’est de l’hébergement.

Obtenir votre RFC en tant que propriétaire

S’immatriculer est la décision qui pèse le plus sur vos revenus : elle passe donc en premier, avant les photos de l’annonce et avant la première réservation.

Mexicains et étrangers résidents

Si vous avez une CURP (tous les Mexicains en ont une, tout comme les étrangers titulaires d’une résidence temporaire ou permanente), vous pouvez vous inscrire en ligne sur le site du SAT ou dans un bureau du SAT sur rendez-vous. Pour une activité de location, il vous faudra aussi l’e.firma (la signature électronique), qui exige un rendez-vous en personne avec pièce d’identité et justificatif de domicile. Une fois inscrit, téléchargez votre Constancia de Situación Fiscal : les plateformes et votre contador vous la demanderont.

Propriétaires étrangers qui vivent hors du Mexique

Les non-résidents propriétaires au Mexique relèvent d’une autre partie de la loi (titre V de la Ley del ISR). Sur les loyers d’un bien situé au Mexique, la règle générale est de 25 % du revenu brut sans aucune déduction, ou 35 % du revenu net si vous désignez un représentant légal au Mexique. L’inscription sans CURP est moins simple et les démarches évoluent : dans ce cas, engager un contador local avant de publier l’annonce n’est pas facultatif.

Ce que retiennent Airbnb, Vrbo et Booking.com

Depuis 2020, les plateformes qui servent d’intermédiaire pour de l’hébergement au Mexique doivent retenir l’ISR et l’IVA sur les sommes versées aux hôtes. Les taux applicables à l’hébergement, fixés par l’article 113-A de la loi sur l’ISR et l’article 18-J de la loi sur l’IVA (voir le texte officiel de la Ley del ISR), sont les suivants :

Deux enseignements. D’abord, l’écart atteint 4 800 MXN (~260 USD) sur un seul mois modeste, soit plus que ce que beaucoup de contadores facturent pour plusieurs mois de déclarations. Ensuite, les 12 % avec RFC ne sont pas toujours le dernier mot : selon votre régime, l’autre moitié de l’IVA et un éventuel complément d’ISR se règlent dans votre déclaration mensuelle ou annuelle. Que cette IVA soit prise sur votre tarif à la nuit ou ajoutée au prix payé par le voyageur dépend du paramétrage de votre annonce : vérifiez les réglages fiscaux de votre plateforme plutôt que de le supposer.

Chaque mois, la plateforme vous envoie une attestation de retenues (CFDI de retenciones). Conservez-les toutes : elles prouvent que l’impôt a déjà été payé, et votre contador les impute dans vos déclarations.

Choisir votre mode d’imposition

Avoir un RFC, c’est la première étape. La seconde, c’est le régime sous lequel vous vous inscrivez, une décision à prendre avec un contador qui connaît l’ensemble de votre situation. Voici les options dont discutent le plus souvent les propriétaires de Puerto Escondido.

Le régime des plateformes et le paiement définitif

Les particuliers qui encaissent via des plateformes numériques s’inscrivent au régime des actividades empresariales con ingresos a través de plataformas tecnológicas. Si vos revenus de plateformes de l’année précédente n’ont pas dépassé 300 000 MXN (environ 16 200 USD), vous pouvez opter pour que la retenue de la plateforme vaille paiement définitif. Concrètement, les 4 % d’ISR et l’IVA retenue soldent l’impôt sur ces revenus : pas de déductions, mais presque pas de paperasse. Pour un petit appartement loué une partie de l’année, c’est souvent la voie la plus simple.

Au-dessus du seuil, les déductions comptent

Au-delà de 300 000 MXN, ou si vous renoncez à cette option, la retenue devient un acompte et vous déposez des déclarations dans lesquelles vous déduisez vos frais réels : ménage, entretien, électricité, eau, internet, commissions des plateformes, taxe foncière municipale (predial) et amortissement du bâti et du mobilier. Une villa avec piscine, personnel et charges élevées paie souvent moins de cette façon, à condition que chaque dépense soit justifiée par une factura émise à votre RFC. Certains propriétaires peuvent aussi relever du RESICO, le régime simplifié à taux bas sur le chiffre d’affaires pour les particuliers sous 3,5 millions de pesos par an ; savoir s’il convient à votre combinaison de revenus est une question pour votre contador.

La location à l’année, c’est autre chose

Si vous louez non meublé à l’année à quelqu’un qui y habite, vous relevez du régime de l’arrendamiento : le loyer est exonéré d’IVA et vous déduisez soit vos frais réels, soit un forfait de 35 % des revenus. Beaucoup de propriétaires combinent les deux modèles dans l’année, séjours courts en haute saison et locataires au mois pendant les pluies, ce qui est une raison de plus de se faire conseiller en amont. Notre rubrique locations à long terme montre à quoi ressemble ce marché sur place.

Réservations directes, factures et calendrier des déclarations

Les voyageurs fidèles qui réservent directement chez vous par virement sont une bonne affaire, mais aucune plateforme ne retient d’impôt sur cet argent : l’impôt est entièrement à votre charge. Dans le régime des plateformes, les revenus encaissés en direct se paient en général par vous-même au plus tard le 17 du mois suivant, au même taux que celui qu’aurait appliqué la plateforme. Les voyageurs, surtout les entreprises qui logent leur personnel, peuvent vous demander une factura : vous l’émettez sur le portail du SAT ou avec le logiciel de votre contador, IVA détaillée.

Le calendrier de la plupart des propriétaires :

• Chaque mois, au plus tard le 17 : la déclaration du mois précédent, quand votre régime l’exige (votre contador la dépose).
• Chaque mois : télécharger l’attestation de retenues de la plateforme et les factures de vos dépenses.
• Avril : la déclaration annuelle des particuliers, qui fait le point sur retenues, acomptes et déductions.
• En début d’année : le predial municipal, distinct des impôts fédéraux ci-dessus.

Un contador local facture en général entre 1 500 et 3 000 MXN par mois (environ 80 à 160 USD) pour ce travail, selon le volume. Notre guide complet du propriétaire couvre le reste de la mise en place, des prix à la gestion.

La taxe d’hébergement de l’État et les coûts locaux

En plus de l’ISR et de l’IVA fédéraux, l’État d’Oaxaca prélève son propre impôt sur les services d’hébergement. Certaines plateformes le collectent automatiquement auprès des voyageurs, d’autres non, et la règle peut changer : consultez la page fiscale de votre plateforme pour Oaxaca et demandez à votre contador si vous le devez vous-même sur les réservations directes. Ajoutez le predial municipal et vous avez la liste complète des impôts qui touchent un bien en location ici.

L’emplacement du bien change aussi les montants imposés. Un deux-chambres près de la plage à La Punta se loue plus de nuits qu’une maison comparable en périphérie, ce qui peut vous faire franchir plus tôt le seuil des 300 000 MXN ; une maison familiale à Rinconada peut mieux convenir à des locataires au mois en basse saison. Notre analyse des prix de location par quartier vous aide à estimer votre revenu annuel avant de choisir un régime, et les locations disponibles montrent ce que facturent des biens comparables.

Questions fréquentes