Location longue durée ou courte durée : laquelle rapporte le plus ici ?

Tôt ou tard, chaque propriétaire se pose la même question : location longue durée ou courte durée à Puerto Escondido, laquelle rapporte vraiment le plus ? Les tarifs à la nuit font rêver sur un calendrier de décembre et un bail à l’année paraît bien terne, mais le chiffre d’affaires brut n’est pas le bon chiffre à comparer. Ce guide fait tourner un logement de deux chambres selon trois stratégies (uniquement des séjours courts, un locataire à l’année, et un mélange des deux) et suit chaque peso à travers les commissions, le ménage, l’électricité, les mois vides et l’impôt, pour que vous voyiez où se situe le vrai écart et refassiez le calcul pour votre bien.

La réponse courte

La courte durée encaisse bien plus ; l’écart net est nettement plus faible que l’écart brut. Dans notre modèle, les voyageurs à la nuit génèrent presque le double du revenu d’un locataire à l’année, mais après charges ils rapportent environ 60 % de plus, et si vous payez un gestionnaire cette avance tombe autour de 10 %. Un calendrier mixte, séjours courts de novembre à avril puis locataire au mois pendant la saison des pluies, arrive à quelques milliers de pesos du résultat tout courte durée, avec environ 40 % de rotations en moins.

Le gagnant dépend de trois choses : le nombre de nuits que vous pouvez réellement vendre par an, votre présence sur place pour gérer les rotations, et le risque que vous acceptez face à un locataire qui cesse de payer. La suite chiffre chacune d’elles.

Un deux-chambres, trois stratégies

Les chiffres ci-dessous sont une illustration, pas une prévision. Ils reprennent des valeurs moyennes de nos propres guides : tarifs à la nuit et taux d’occupation du guide complet du propriétaire (haute saison remplie à 75–95 %, basse saison à 35–55 %), et loyers mensuels du tableau de notre page locations à long terme, où un deux-chambres meublé à La Punta se loue entre 18 000 et 32 000 MXN par mois. Dollars calculés à 18 MXN tout rond.

• Courte durée : de décembre à mars à 2 800 MXN la nuit et 80 % d’occupation ; d’avril à juin plus novembre à 1 900 MXN et 55 % ; de juillet à octobre à 1 500 MXN et 40 %. Soit 213 nuits vendues. Hypothèses : 15 % de commissions de réservation, séjours moyens de 4 nuits, 500 MXN par ménage, 2 000 MXN d’électricité par mois à la charge du propriétaire et 3 000 MXN par mois pour internet, eau, gaz et consommables.
• Longue durée : un locataire à l’année à 22 000 MXN par mois, un mois vide par an entre deux locataires, des honoraires d’agence d’un mois de loyer pour le trouver, l’électricité payée par le locataire, l’eau et internet par le propriétaire, 1 500 MXN par mois.
• Mixte : le calendrier courte durée de novembre à avril, puis un locataire au mois à 17 000 MXN de mai à octobre, dont un mois sur six reste vide.

Trois lectures. D’abord, sans gestionnaire, la courte durée l’emporte, d’environ 116 000 MXN par an dans cet exemple. Ensuite, un gestionnaire change le classement : à 20 % du brut, l’avance sur le locataire tombe à environ 21 500 MXN et la formule mixte passe en tête. Enfin, le mixte rapporte presque autant que le tout courte durée parce que les nuits de saison des pluies qu’il abandonne étaient les moins chères et les plus vides de l’année.

Où fuit l’argent de la courte durée

Le revenu à la nuit fait du bruit ; les charges qui l’accompagnent sont discrètes et permanentes.

Commissions, ménage et facture d’électricité

Les plateformes gardent une part de chaque réservation, et notre page longue durée chiffre à 15–30 % les frais intégrés aux prix. Chaque départ implique un ménage (350–600 MXN par rotation sur place), du linge propre et des consommables à remplacer. Et en courte durée, la facture CFE est pour vous : les voyageurs font tourner la climatisation tout l’après-midi, et le tarif par tranches grimpe dès que le logement dépasse le seuil subventionné. Notre guide longue durée indique qu’une climatisation quotidienne peut à elle seule faire dépasser 100 USD par mois.

Votre temps, ou la part d’un gestionnaire

Le guide du propriétaire estime l’autogestion à 5–10 heures par semaine en haute saison, et la gestion professionnelle à 15–25 % du brut. C’est cette ligne qui tranche la plupart des comparaisons. Si vous vivez à Puerto Escondido et aimez recevoir, la courte durée récompense l’effort. Si vous gérez depuis l’étranger, la comparaison honnête est la dernière ligne du tableau, pas celle du dessus.

Ce que coûte vraiment un locataire longue durée

Un locataire supprime l’essentiel des frais d’exploitation, mais ajoute deux risques qui n’apparaissent jamais sur un calendrier à la nuit.

Mois vides et recherche du locataire suivant

Un mois vide représente 8 % du loyer annuel, et un bail qui se termine en mai peut laisser la maison vide pendant les mois les plus creux. Les agences prennent couramment environ un mois de loyer pour placer un locataire. L’usage local est un mois de dépôt de garantie plus le premier mois d’avance, restitué dans les 30 jours suivant le départ : le dépôt vous protège des dégâts, pas d’une longue vacance.

Le risque locataire et le contrat

Le vrai risque, c’est un locataire qui cesse de payer. Récupérer un logement au Mexique passe par les tribunaux et peut prendre des mois ; c’est pourquoi beaucoup de propriétaires exigent un garant (aval) ou une póliza jurídica, une assurance juridique de bail vendue par des sociétés spécialisées, pour les baux annuels. Quelle que soit la durée, passez par un contrato de arrendamiento écrit : loyer et devise, dates de paiement, conditions du dépôt et répartition des charges. Notre guide des contrats de location à long terme à Puerto Escondido détaille les clauses attendues. Les loyers annuels en pesos sont généralement révisés au renouvellement selon l’inflation, autour de 4–5 %, si bien qu’un loyer fixe prend du retard sur un tarif à la nuit que vous ajustez chaque saison.

La fiscalité modifie l’écart

Le tableau s’arrête avant l’impôt sur le revenu parce que les deux modèles ne sont pas imposés de la même façon. Il s’agit d’une orientation, pas d’un conseil fiscal ; vérifiez les règles en vigueur avec un contador et auprès du SAT.

La courte durée est imposée comme de l’hébergement

Les séjours meublés à la nuit relèvent de l’hébergement et supportent 16 % d’IVA (la TVA mexicaine). Avec un RFC enregistré, les plateformes retiennent 4 % d’ISR et 8 % d’IVA ; sans RFC, 20 % d’ISR et la totalité des 16 % d’IVA. Cette retenue ne peut être libératoire que si vos revenus de plateformes de l’année précédente n’ont pas dépassé 300 000 MXN ; or notre exemple courte durée encaisse 472 400 MXN, il devrait donc déclarer avec déduction des charges. Tous les détails dans notre guide fiscal RFC, ISR et IVA pour propriétaires loueurs.

Le bail long relève de l’arrendamiento

Un bail annuel consenti à quelqu’un qui y habite relève du régime de l’arrendamiento, où l’on déduit soit les charges réelles, soit un forfait de 35 % du revenu. Seul un logement non meublé loué comme résidence est exonéré d’IVA ; une location meublée ne l’est généralement pas, alors interrogez votre contador avant de décider de laisser les meubles. Les propriétaires non résidents sont imposés autrement (en général 25 % du loyer brut, sans déduction), ce qui peut rendre plus attrayante la trésorerie simple d’un locataire.

Quel modèle pour votre bien ?

Les chiffres dessinent plusieurs profils plutôt qu’un seul gagnant.

• Proche de la plage, belles photos, vous vivez sur place : courte durée, au moins de novembre à avril. Les biens de La Punta et proches des plages sont ceux qui vendent le plus de nuits.
• Vous gérez depuis l’étranger : comparez la ligne « gestionnaire », pas le brut. Si un gestionnaire prendrait 20–25 %, la formule mixte ou un bail annuel font souvent jeu égal avec bien moins d’exposition.
• Maison familiale dans un quartier résidentiel calme : Rinconada et les quartiers similaires conviennent aux locataires au mois : familles et télétravailleurs de long séjour cherchent exactement cela.
• Vous avez besoin d’un revenu prévisible : bail annuel avec garant, au prix des fourchettes de nos prix de location par quartier.

Le repère du point mort : dans notre exemple, la courte durée doit vendre environ 147 nuits par an (près de 40 % d’occupation) rien que pour égaler le locataire. Avec un gestionnaire à 20 %, il en faut environ 197 (54 %). Si vous doutez d’y arriver, le locataire l’emporte. Regardez ce que facturent des logements comparables sur notre page hébergements avant d’entrer vos propres chiffres.

Prêt à remplir votre calendrier, quelle que soit la formule ? Publiez votre bien chez nous et recevez des réservations à la nuit, à la semaine ou au mois en direct, sans commission de plateforme ajoutée au prix.

Questions fréquentes